Jump to content


Photo

Nekretnine


  • Please log in to reply
1434 replies to this topic

#1 MrX

MrX
  • Members
  • 1,479 posts

Posted 18 December 2007 - 14:10:16

Nisam znao gde da postavim temu, ali ipak se ovde najvise radi o finansijama, pa je ovde zavrsila.O cemu najvise voditi racuna kad se kupuje/prodaje, da li je ovo pravo vreme za ovakve investicije, kakve su cene i tendencije u vasem kraju, sta i gde kupovati i prodavati, ubacivati agencije u pricu, kuca ili stan...Moja iskustva kao dvostrukog kupca (uskoro bih trebalo da se okusam i kao prodavac, pa sam zato i postavio temu) nekretnina u NS su da uprkos povoljnijim cenama i logici "novo je novo" treba izbegavati novogradnju iz vise razloga. Prvo, sto se ne zna kako ce to izgledati i kakav je kvalitet, jedno je na papiru, drugo u realnosti, neki stanovi iz ovog milenijuma vec izledaju kao iz pretproslog. Zatim se ne zna kad ce biti gotovo jer gradnju uglavnom finansiraju sami kupci i nakon sto "pouzdani investitor" (a svi su pouzdani) proda manje stanove obicno ima teskoca da proda veci i onda se gradnja stopira i ne bude zavrseno ni priblizno datumu koji stoji na tabli, a koji nije ni blizu realnosti nego samo sluzi da se navuku kupci jer ce svako poleteti pre na stan koji se zavrsava u januaru nego u oktobru, a nekad je razlika medju njima samo koji investitor vise preteruje, pa prikopcavanje na vodu, struju, toplanu, uvek na jednoj strani izbije problem. Penali ovde ne pomazu previse. Poslednja stvar je sto se sad zgrade grade uglavnom na levim lokacijama ili ako su "desne" tada se javljaju problemi parkinga, prolaska sa bebi kolicima i generalno nedostatka mira koji bas mogu zagorcati zivot.Edit: Jos jedan razlog protiv novogradnje je i cest slucaj dvostruke prodaje.

Edited by MrX, 18 December 2007 - 14:15:40.


#2 bup

bup
  • Members
  • 924 posts

Posted 19 December 2007 - 11:43:08

jednom prodavac, dvaput kupac.sadasnji stan sam uzeo prosle godine u predugovaranju, jos je kuca bila na placu. novi sad je u pitanju, grbavica, danila kisa. pre toga dosta dugo su se obilazile agencije, placevi, izgradjeni stanovi, vec je doslo do potpunog zasicenja, toliko da vise nije bilo zivaca za natezanje sa agentima. desavalo se da kazu nesto, mi proverimo i ispadne da su nas prosto lagali. njima je jedini cilj da uzmu svoj procenat, nikakvo zadovoljstvo kupca im nije bitno jer racunaju da se stan ne kupuje cesto, i da se musterija ionako nece ponovo vratiti. ako se stan uzima u predugovaranju direktno od izvodjaca, eliminise se ta lesinarska karika. mana predugovaranja je sve to sto si vec pomenuo. mislim da penali ipak pomazu, bar sto se kasnjenja tice. a ono sto je jos bitnije je uzimati stan od proverenog izvodjaca. obicno kvadrat bude malo skuplji. ako u dzepu nemas para za jos deset stanova, vredi platiti malo vise, zbog ocuvanja psihickog zdravlja tokom cekanja da se zgrada zavrsi. ako ti do para nije toliko stalo, rizik je ok, jer se moze ustedeti. moje iskustvo je apsolutno pozitivno. platio sam vise, dobio sam to da je kvalitet ocekivan, rokovi ispostovani, sva papirologija uredna, stan je uknjizen nekoliko meseci posle useljenja.ono sto je sigurno je da cena nekretnina nece padati u narednih par godina, samo ce rasti. to je bio trend u svim zemljama u tranziciji, pred ulazak u eu i neposredno posle. nekretnine mozda nisu najprofitabilnije ulaganje, ali su jedno od sigurnijih, pod uslovom da se stan zaista i dobije.a ako planiramo da ratujemo, bolje kupuj zlato, kalasnjikove, cigare, benzin, evre. :)

#3 Isis

Isis
  • Members
  • 2,892 posts

Posted 22 December 2007 - 22:41:06

trziste u beogradu dozivljava pravi bum, sto je narocito primetno od maja 2007 (poklapa se sa subvencionisanim kreditima i poreskim olaksicama). kako se krecu cene po drugim gradovima? bup i MrX, mozda neki info iz NS?samo od jula '06 do oktobra '07 cene u beogradu su porasle za 13%. skok, naravno, nije bio ravnomeran: najveci rast imao je novi beograd (38%), zatim vracar (35%) i stari grad (34%). ubedljivo najgore je prosla rakovica (pad od 5%).najskuplji kvadratni metar stana je na vracaru (5% skuplji od baznog stana koji se nalazi na opstini savski venac), a najjeftiniji je opet u rakovici (cak 52% ispod te cene). najskuplji kvadrat je u malim stanovima (do 48 km2), a najjeftiniji u velikim (preko 68 km2). evo jedne tabele koja daje pregled kako su se kretale ponudjene cene stanova u beogradu po izabranim opstinama i to po razlicitim kategorijama: mali, srednji i veliki. rast je snazan, ali koliko dugo jos moze trajati?Posted Image

#4 jms_uk

jms_uk

    Gaston Lagaffe

  • Members
  • 14,036 posts

Posted 22 December 2007 - 23:07:36

evo jedne tabele koja daje pregled kako su se kretale ponudjene cene stanova u beogradu po izabranim opstinama i to po razlicitim kategorijama: mali, srednji i veliki. rast je snazan, ali koliko dugo jos moze trajati?

da li je neko primetio da je na Rakovici cena kvadrata velikog stana opala, a malog skocila dvaput?nisam upucen, pa me samo zanima da li neko zna razlog? [ponuda/potraznja?]nadam se da nije off.

#5 yolo

yolo
  • Members
  • 29,401 posts

Posted 24 December 2007 - 01:26:24

bilo bi odlicno kada bi znali nesto o metodologiji ove tabele. zivim na vracaru i apsolutno ne primecujem da je m2 velikog stana u stanju da varira za 600E od meseca do meseca.

#6 aram

aram
  • Members
  • 25,755 posts

Posted 24 December 2007 - 01:33:04

ne razumem te, ako zivis na vracaru, da li i prodajes stan svakog meseca pa da primetis?moje je misljenje da ce cene i dalje rasti, uz kolebanja naravno, izazvana politikom, ali ipak mislim da ima prostora da se i dupliraju u sledecih 5-6 godina. tj. ne da ima prostora, nego ce tek to biti realne cene.

#7 radisa

radisa

    Bolje ceo život biti bogatun, nego 7 dana živeti u bedi

  • Administrators
  • 25,361 posts

Posted 24 December 2007 - 08:10:36

trziste u beogradu dozivljava pravi bum, sto je narocito primetno od maja 2007 (poklapa se sa subvencionisanim kreditima i poreskim olaksicama). kako se krecu cene po drugim gradovima? bup i MrX, mozda neki info iz NS?

Evo malo priče o NS-u...Cene stanova su jako skočile baš tako negde od maja 2007... U to vreme je garsonjera bila oko 1000e/m2, da bi danas na "jačim" lokacijama, ako se uopšte nađe, bila i 1800e/m2... Došlo je do, donedavno nezamislivih situacija, da naprimer, stan od preko 120 m2 košta 1200e/m2... I najgore, znam iz investitorskih izvora, očekuje se dalji rast cena...Inače, pouzdan investitor ne postoji ("SI Partner" je klasičan primer)... Kad se kupuje u izgradnji, nikako kupovati pre nego što je dobijena dozvola za gradnju, tj. plaćene dažbine ZIG-u... To je najveći novac koji investitor mora da pljune tokom izgradnje, i ako je to plaćeno 99% će zgrada biti završena i useljena... Ali je i dalje pitanje papirologije...Često je i slučaj, da sve bude papirološki u redu do samog kraja, pa se pred upotrebnu dozvolu desi da je investitor u završnoj fazi menjao projekat... Ako se može, uvek se raspitati kod gradskih uprava dokle je zgrada papirološki stigla, jer agencije toliko ne znaju i lažu da je to strašno... I onda, good bye, upotrebna i uknjižba i sve, jer su legalizacije prekinute (ranije se to rešavalo legalizijom, ali je taj program sada ukinit)... Zato je najbolje u ugovor(ako je moguće) staviti kaluzulu da se ostatak novca(1/4 do 1/3) isplati po uknjužbi... To investitora tera da se drži projekta, (ali ne uvek)...I još nešto, što agent više priča i filuje, to je stan gori... Kad agent ćuti, taj stan vredi te pare koje se traže... Ali, dobro, to je stari trgovački štos...Ako neko ima nekih pitanja za NS, stojim na raspolaganju, pošto jako dobro poznajem investitorsku scenu...

#8 yolo

yolo
  • Members
  • 29,401 posts

Posted 24 December 2007 - 10:15:58

ne razumem te, ako zivis na vracaru, da li i prodajes stan svakog meseca pa da primetis?moje je misljenje da ce cene i dalje rasti, uz kolebanja naravno, izazvana politikom, ali ipak mislim da ima prostora da se i dupliraju u sledecih 5-6 godina. tj. ne da ima prostora, nego ce tek to biti realne cene.

pratim vracar vec 2,5 godine i nema govora da se u septembru m2 velikog stana moze platiti 1400E a sledeceg meseca 2000m2. prvo veliki stanovi se ipak ne prodaju takvom brzinom, i retko se prodaju odmah prvog meseca da bi se moglo govoriti o ovakvim drasticnim fluktuacijama, drugo cak i da je ovako, ova statistika obuhvata i stare i nove stanove (koliko vidim) iz cega mogu da zakljucim da ako je prosek 2000, i ako je prosek starog stana u stanju za renoviranje oko 1500E, da li to znaci da je m2 novog oko 2500E pa cak i vise s obzirom da ih ima manje u ponudi od starih? ne kazem da ih nema ali je to ekstrem na potezu od kalenic pijace prema centru, gde ima jako malo novih zgrada, nesto malo u baba visnjinoj, 2 male u koce kapetana sa mozda 10-15 stanova ukupno i sada u knjeginje zorke.

Edited by gazza1, 24 December 2007 - 10:16:51.


#9 MrX

MrX
  • Members
  • 1,479 posts

Posted 24 December 2007 - 11:05:27

I još nešto, što agent više priča i filuje, to je stan gori... Kad agent ćuti, taj stan vredi te pare koje se traže... Ali, dobro, to je stari trgovački štos...Ako neko ima nekih pitanja za NS, stojim na raspolaganju, pošto jako dobro poznajem investitorsku scenu...

Imao sam priliku da poslujem sa jednim agentom koji je rekao da je njihova agencija tako ozbiljna da oni grade zgrade vredne vise miliona ojra da ne bi rusili svoju reputaciju za (samo sto nije rekao bednih ili pisljivih) 30K ojra. Tek posle vise obilazaka stanova, pred samo zakljucenje posla se setio da nas obavesti da je stan pod hipotekom.Mene zanima poslovni prostor u NS. Sto se tice stanova ja imam informaciju da je trenutan trend blagog rasta (potraznja narocito manjih stanova do 35K veca od ponude, a i gradske takse kad poskupe ne poskupe 5% nego 5 puta, sto naravno placaju kupci, ne daj Boze da neko zaradi od sagradjene zgrade nekoliko desetina hiljada, to mora biti u stotinama), a da ce nakon privatizacije EPS i NIS cene stanova krenuti jos na gore, ali sam cuo da istovremeno cene lokala vec priblizne cenama stanova i da ce jos ici na dole ne racunajuci ekskluzivne lokacije poput Jovine, Dunavske i bulevara?

#10 bup

bup
  • Members
  • 924 posts

Posted 24 December 2007 - 14:08:31

Evo malo priče o NS-u...Inače, pouzdan investitor ne postoji ("SI Partner" je klasičan primer)...

istina. nista nije potpuno pouzdano. ali recimo da ima nekoliko firmi koje su nesigurne u granicama prihvatljivosti. ja sam stan kupio kod aleksandra. to je firma koja je napravila x zgrada, ima svoj hotel, trzni centar i jos kojekave poslovne prostore. to sto je toliko velika i sa razlicitim delatnostima znaci da je bezbednija sto se tice bankrota, nestanka para i tako toga. vlasnik se nece polakomiti na uplacene pare i pobeci sa njima, jer mu to nije velika stavka. i sve ostalo je jednostavno civilizovano i okej, sto je za srbiju mnogo. i dalje je naravno razumno proveriti sve dozvole pre placanja.sto se cena tice, malo sam ispao iz fazona posto sam zavrsio kupovinu. primecujem samo da cene skacu. na sajtu dnevnika je bilo par tekstova prethodnih meseci. rekli su recimo da stanovima vecih kvadratura cena skace vise nego manjim stanovima, jer sada ljudi zbog kredita mogu da kupe vise pa je veca potraznja.

#11 radisa

radisa

    Bolje ceo život biti bogatun, nego 7 dana živeti u bedi

  • Administrators
  • 25,361 posts

Posted 25 December 2007 - 07:55:47

Imao sam priliku da poslujem sa jednim agentom koji je rekao da je njihova agencija tako ozbiljna da oni grade zgrade vredne vise miliona ojra da ne bi rusili svoju reputaciju za (samo sto nije rekao bednih ili pisljivih) 30K ojra. Tek posle vise obilazaka stanova, pred samo zakljucenje posla se setio da nas obavesti da je stan pod hipotekom.Mene zanima poslovni prostor u NS. Sto se tice stanova ja imam informaciju da je trenutan trend blagog rasta (potraznja narocito manjih stanova do 35K veca od ponude, a i gradske takse kad poskupe ne poskupe 5% nego 5 puta, sto naravno placaju kupci, ne daj Boze da neko zaradi od sagradjene zgrade nekoliko desetina hiljada, to mora biti u stotinama), a da ce nakon privatizacije EPS i NIS cene stanova krenuti jos na gore, ali sam cuo da istovremeno cene lokala vec priblizne cenama stanova i da ce jos ici na dole ne racunajuci ekskluzivne lokacije poput Jovine, Dunavske i bulevara?

Ma lokali su već poprilično sustigli (negativno) cene stanova, pa ponegde možeš da nađeš za bagatelu... Ponuda lokala na ne preterano atraktivnim lokacijama je velika i daleko premašuje potražnju... Jedna moja prijateljica je u Miše Dimitrijevića, pre par meseci, kupila lokal od 30 i koji kvadrat za manje od 30000... A tamo pošto su stanovi, znaš... A za Jovinu je po agencijama lista čekanja dugačka kao od NS do BG... I niko nije lud da proda... Čak se ni cena kvadrata ne zna kolika je, jer dugo nije ništa prodavano...

Edited by radisa, 25 December 2007 - 08:00:38.


#12 radisa

radisa

    Bolje ceo život biti bogatun, nego 7 dana živeti u bedi

  • Administrators
  • 25,361 posts

Posted 25 December 2007 - 08:00:02

istina. nista nije potpuno pouzdano. ali recimo da ima nekoliko firmi koje su nesigurne u granicama prihvatljivosti. ja sam stan kupio kod aleksandra. to je firma koja je napravila x zgrada, ima svoj hotel, trzni centar i jos kojekave poslovne prostore. to sto je toliko velika i sa razlicitim delatnostima znaci da je bezbednija sto se tice bankrota, nestanka para i tako toga. vlasnik se nece polakomiti na uplacene pare i pobeci sa njima, jer mu to nije velika stavka. i sve ostalo je jednostavno civilizovano i okej, sto je za srbiju mnogo. i dalje je naravno razumno proveriti sve dozvole pre placanja.sto se cena tice, malo sam ispao iz fazona posto sam zavrsio kupovinu. primecujem samo da cene skacu. na sajtu dnevnika je bilo par tekstova prethodnih meseci. rekli su recimo da stanovima vecih kvadratura cena skace vise nego manjim stanovima, jer sada ljudi zbog kredita mogu da kupe vise pa je veca potraznja.

Aleksandar, Sunce i možda Dinamika i Home-Ing i to je to... (nadam se da se neće gledati na ovo kao na reklamu :), već kao savet za kupovinu... )... Za sve ostale, sa kojima smo ja ili moja žena imali nekih kontakata, bilo je uvek problema oko rokova, papira, izvođenja radova...

#13 yolo

yolo
  • Members
  • 29,401 posts

Posted 26 December 2007 - 16:02:28

sad sam pricao sa jednim investitorom i njegovim izvodjacem radova iz NS. kazu da od nove godine centar NS (mali stanovi) ide na 2.000E.

#14 bup

bup
  • Members
  • 924 posts

Posted 27 December 2007 - 11:56:47

ako si pricao sa prodavcem, uzmi sve sto ti kaze sa velikom rezervom. njima je uvek cilj da ti odmah izvadis pare i kupis. naslusao sam se tih prica o tome kako od sutra poskupljuje, ili kako drugi kupac nudi vise para i samo ceka da odustanem. nije moguce da ce se u roku od nedelju dana cena promeniti za trecinu, nisu to jagode. a da ce rasti, verovatno hoce.da li je neko primetio, da li promene kursa uticu na promenu cene kvadrata?

#15 nexus13

nexus13
  • Members
  • 3,007 posts

Posted 30 December 2007 - 06:07:52

pratim vracar vec 2,5 godine i nema govora da se u septembru m2 velikog stana moze platiti 1400E a sledeceg meseca 2000m2. prvo veliki stanovi se ipak ne prodaju takvom brzinom, i retko se prodaju odmah prvog meseca da bi se moglo govoriti o ovakvim drasticnim fluktuacijama, drugo cak i da je ovako, ova statistika obuhvata i stare i nove stanove (koliko vidim) iz cega mogu da zakljucim da ako je prosek 2000, i ako je prosek starog stana u stanju za renoviranje oko 1500E, da li to znaci da je m2 novog oko 2500E pa cak i vise s obzirom da ih ima manje u ponudi od starih? ne kazem da ih nema ali je to ekstrem na potezu od kalenic pijace prema centru, gde ima jako malo novih zgrada, nesto malo u baba visnjinoj, 2 male u koce kapetana sa mozda 10-15 stanova ukupno i sada u knjeginje zorke.

ja se malko™ :rolleyes: bavim time, i mogu ti reci da su cene skroz sarolike....stan od 110 kvadrata koji treba da se sredi, sa CG mi je nudjen za 140K, a cena nove gradnje 30 metara od tog stana iznosi 2800 jura :ph34r: , pricamo o potezu oko Kicevske..

Edited by nexus13, 30 December 2007 - 06:08:23.